Ons team van ervaren vastgoedmedewerkers staat klaar!
015 750 30 40
In het derde kwartaal van 2018 is de gemiddelde vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen opnieuw gestegen. Huurders die een nieuwe woning in de vrije huursector betrekken, betalen landelijk gemiddeld 5,3% meer dan vorig jaar. In diezelfde periode stegen de huizenprijzen in de koopsector met maar liefst 10,3%, zo blijkt uit onderzoek van Pararius.
Het tekort aan middeldure huurwoningen kan de stijging van de huurprijzen verklaren. Daarnaast worden ook betaalbare koopwoningen steeds schaarser en ook dat heeft invloed op de huursector. Zijn er minder betaalbare koopwoningen beschikbaar, dan maken mensen meer aanspraak op huurwoningen in de vrije sector. Dit veroorzaakt een prijsopdrijvend effect. Verder groeit de Nederlandse bevolking snel en worden huishoudens steeds kleiner. Naar verwachting van het CBS zet deze groei voorlopig door tot ruim 18,4 miljoen inwoners in 2060, wat zorgt voor een stuwend effect op de vraag naar woningen.
Voornamelijk in de grote en middelgrote steden is het effect op de huursector goed merkbaar. De vraag naar woningen neemt in deze steden snel toe, maar de omvang van het woningaanbod groeit onvoldoende mee. Sterk stijgende huurprijzen zijn hiervan het gevolg.
Ook in Amsterdam betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld €22,83 per vierkante meter. Dit is een stijging van 3,5% ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar. Dat de prijzen in Amsterdam nog steeds stijgen laat zien dat de markt onder druk staat, meldt Jasper De Groot, directeur Pararius. ''Zolang de vraag groter is dan het aanbod, wordt de Amsterdamse huurprijs steeds verder opgerekt''.
Bovendien heeft de situatie op de Amsterdamse woningmarkt een grote invloed op de gemiddelde landelijke huurprijs. Wordt Amsterdam buiten beschouwing gelaten, dan blijkt dat de gemiddelde huurprijs in Nederland niet €16,04 maar €14,22 per vierkante meter per maand bedraagt. De gemiddelde vierkante meterprijs in Nederland was een jaar geleden zonder Amsterdam €13,21. Dat is dus een prijsstijging van 7,7% ten opzichte van vorig jaar.
Amsterdam dempt dus de landelijke procentuele prijsstijging van 5,3%, want daar stijgen de prijzen maar met 3,5%. De Groot verklaart: ''Prijzen stijgen in andere steden procentueel gezien veel sterker dan in de hoofdstad. Kijken we naar de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven), dan kent Amsterdam - op Utrecht na - al een aantal kwartalen op rij de kleinste prijsstijging.
De huurprijzen in Eindhoven en Rotterdam stegen met respectievelijk 12,1% en 14,3%. Nieuwe huurders betaalden in Eindhoven het afgelopen kwartaal €14,62 per vierkante meter per maand, en dat was een jaar eerder nog €13,05. De trend die op Pararius zichtbaar is, wordt bevestigd door verhuurmakelaar Lavinia van Goeth Vastgoed uit Eindhoven: er is teveel vraag en te weinig aanbod.
De huurprijzen in Rotterdam liggen nog hoger. Nieuwe huurders betaalden daar gemiddeld €16,50 per vierkante meter per maand (+ 14,3%). Daarmee komen de gemiddelde huurprijzen in Rotterdam dichtbij de gemiddelde huurprijzen in Utrecht. In Utrecht betaalden nieuwe huurders €6,57 per vierkante meter per maand (+ 4,3): dit is slecht €0,07 meer dan in Rotterdam. Vorig jaar was dit verschil nog ruim anderhalve euro.
Ook het verschil met de huurprijzen in Den Haag laat zien hoe snel het afgelopen jaar de prijzen in Rotterdam zijn gestegen. Huurwoningen in Den Haag waren in het derde kwartaal van 2017 nog een stuk duurder dan in Rotterdam. Huidig kwartaal zijn nieuwe huurders in Den Haag daarentegen een stuk goedkoper uit dan in Rotterdam. In Den Haag betaalden nieuwe huurders €15,92 per vierkante meter per maand: een stijging van 6,8% ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar.
De sterke prijsstijging in Rotterdam is volgens verhuurmakelaar Ben Housing een gevolg van de snel toegenomen vraag naar huurwoningen. Vooral de vrije sector huurwoningen uit het midden- en hoge segment (huurwoningen tussen de €850 en €1.500 per maand) zijn erg in trek. Een tweede oorzaak kan volgens hem gevonden worden door de schaarste aan koopwoningen. Dit blijkt ook uit recent onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het Kadaster en het CBS.
Niet alleen in Eindhoven en Rotterdam zijn de bovengemiddelde prijsstijgingen zichtbaar, want ook in andere grote en middelgrote steden, voornamelijk buiten de Randstad, zetten de prijsstijgingen door. De gemiddelde vierkantemeterprijzen voor nieuwe huurders van vrije sector woningen stegen in twaalf steden met ten minste 7%. In Apeldoorn betaalden nieuwe huurders respectievelijk gemiddeld €10,24 per vierkante meter per maand (+ 15,4%), in Enschede gemiddeld €11,15 per vierkante meter per maand (+ 18,6) en in Almere stegen de prijzen zelfs sterker dan in Rotterdam: nieuwe huurders betaalden gemiddeld €12,59 per vierkante meter per maand (+ 20,5%).
Steeds vaker dienen middelgrote steden als uitvalsbasis voor woningzoekenden die in overspannen regio's geen betaalbare huurwoning meer kunnen vinden. Zo meldt De Groot: ''Regio Amsterdam is daar een goed voorbeeld van. Eerst stegen de prijzen in Amsterdam, waardoor mensen naar gebieden als Alkmaar en Haarlem trokken. Inmiddels is de hele regio rondom Amsterdam zo duur dat veel woningzoekenden gedwongen worden buiten de regio te huren. In Haarlem zijn de huurprijzen inmiddels opgelopen tot €18,86 per vierkante meter per maand. Dat is €2,29 meer dan in Utrecht waar de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter liggen op €16,57. Dit laat zien dat een middelgrote stad in de buurt van de hoofdstad, zoals Haarlem, omhoog wordt getrokken door de hoge huurprijzen in Amsterdam. Almere is dan bijvoorbeeld een goedkoper alternatief in de buurt van Amsterdam''.
Het afgelopen kwartaal stegen binnen Amsterdam de huurprijzen in alle stadsdelen. De huurprijzen in stadsdeel Nieuw-West stegen gemiddeld met 11,7% naar €18,33 per vierkante meter per maand. Gelijktijdig nam in dit stadsdeel het aantal te huur staande woningen in de vrije sector af met 29,6%.
Het centrum van Amsterdam is nog altijd het duurste stadsdeel. Nieuwe huurders betaalden hier in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld €24,87 per vierkante meter per maand. Dit is ten opzichte van hetzelfde kwartaal van vorig jaar een stijging van 1,7% en geeft aan dat er minder druk zit op het hoogste segment.
De prijzen in Rotterdam stijgen veel sterker. Het afgelopen kwartaal werd daar opnieuw een forse stijging van 14,3% gemeten. De vierkantemeterprijs in Rotterdam Centrum oversteeg op Pararius voor het eerst de €20. In hartje Rotterdam betaalde een huurder het afgelopen kwartaal €20,92. In alle wijken in Rotterdam zijn overigens forse prijsstijgingen waargenomen. Zo stegen de huurprijzen per vierkante meter in IJsselmonde met 20,2% naar €13,26 en in Feijenoord met 16,7% naar €14,72 per vierkante meter per maand.
Alhoewel niet elk gebied in Nederland te maken heeft met de enorme prijsstijgingen, is het tegenwoordig nergens windstil op de woningmarkt. Het afgelopen kwartaal werd in alle provincies een prijsstijging gemeten. Bovendien zijn in acht provincies de procentuele stijgingen groter dan vorig kwartaal. Uitschieters zijn Friesland, Flevoland en Overijssel waar de prijzen stegen met 19, 14,1 en 11,2 procent. Dit lijkt procentueel veel, maar in absolute zin zijn de prijzen in deze provincies nog steeds laag. Overijssel en Friesland behoren met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €10,24 en €9,79 tot de goedkoopste provincies van Nederland. Alleen in Drenthe is de prijs goedkoper (€9,18), want hier is meer rekbaarheid in prijzen die mensen kunnen en/of willen betalen voor een huurwoning in de vrije sector.
De druk op de woningmarkt in de Randstad heeft op de omliggende gebieden een grote invloed. Flevoland is daar een goed voorbeeld van: hier stegen de huurprijzen met 14,1% naar €12,01 per vierkante meter per maand. Ook in Noord-Brabant en Zeeland zijn prijsstijgingen zichtbaar: daar namen de prijzen met respectievelijk 8,3% en 7,8% procent toe naar €12,73 en €11,88.
Onder invloed van Rotterdam en Den Haag stijgen de prijzen vooral in Zuid-Holland. Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal in Zuid-Holland €15,55 per vierkante meter per maand. Dit is 9,1% meer dan in het derde kwartaal van 2017. De prijzen in Utrecht stegen met 4,8% ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar naar €14,87. Enkel in Noord-Holland is de prijsstiging niet veel groter dan de afgelopen kwartalen. Nieuwe huurders betaalden daar 3,4% meer. Echter is de absolute prijs wel aanzienlijk hoger: een huurwoning in de vrije sector kost gemiddeld €21,02 per vierkante meter per maand. Dat is een recordbedrag voor de provincie Noord-Holland.
Nieuwe huurders in Nederland betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld €16,04 per vierkante meter per maand. Dat is een stijging van 5,3% ten opzichte van het derde kwartaal van 2017. Het landelijke gemiddelde is opgebouwd uit kale, gestoffeerde en gemeubileerde woningen.
Zoals al veel kwartalen het geval is, zijn appartementen veruit het duurst. Een huurder betaalt met vierkante meter gemiddeld €17,58 per maand. Dat is 4,6% meer dan hetzelfde kwartaal van vorig jaar.
Een kale woonruimte huren in de vrije sector is het goedkoopst. Het afgelopen kwartaal werd er gemiddeld €10,90 per vierkante meter per maand betaald voor een kale woonruimte. Dat is een stijging van 3,3%. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een gemeubileerde woonruimte ligt op €18,91; dat is 3,8% meer dan vorig jaar. Voor een gestoffeerde woning betaalde men €15,14 (5,7% meer).
Verandering van de gehele woningmarkt is ondanks dat de druk op de koopmarkt groter is dan op de huurmarkt noodzakelijk. Het totale tekort in 2020 wordt door Capital Value, strategisch adviesbureau voor vastgoedbeleggingen, geschat op 235.000 woningen. Een oplossing is desondanks niet gemakkelijk te vinden. ''Dat er snel iets moet gebeuren daar is iedereen het mee eens, maar er bestaan verschillende meningen over zaken die van invloed kunnen zijn. Daarnaast heeft een positieve invloed voor de ene sector soms een negatief gevolg voor een andere sector'', verklaart De Groot.
Een goed voorbeeld daarvan is het stijgen van de WOZ-waarden van woningen. De huurprijs in de sociale huursector wordt mede bepaald door de WOZ-waarde, dit is de marktwaarde die door de gemeente aan een woning wordt toegekend. De huurprijs wordt voor nieuwe huurders opnieuw berekend voor sociale huurwoningen die vrijkomen. De huurprijs van veel huurwoningen komt daarna boven de sociale huurprijsgrens van €710,68 uit waarna de huurprijs vrij kan worden bepaald. Hierdoor neemt het aanbod in de vrije sector toe (marktverwerking).
Voor de vrije huursector is dit een goede ontwikkeling, maar aan de andere kant wordt het aandeel sociale huurwoningen van de woningvoorraad negatief beïnvloed. Echter kent Nederland een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector. Een betere evenwichtige verdeling tussen het aandeel vrije sector woningen en sociale huurwoningen zal de doorstroming van de woningmarkt goed doen. Slechts één op de twintig woningen in Nederland is momenteel een huurwoning in de vrije sector tegen zeven sociale huurwoningen en de overige twaalf zijn koopwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen van de woningvoorraad is internationaal gezien met 32% nergens zo groot als in Nederland. Op de tweede plaats staat Oostenrijk met 23% en Denemarken staat op de derde plaats met 19%.
''Bijbouwen in de vrije sector, met name in het middensegment, is een structurele oplossing om de druk op de woningmarkt te verlichten. Daarnaast kan het bijbouwen van starterswoningen in de koopsector de druk doen afnemen. Als het koopaanbod toeneemt, richten minder potentiële kopers zich noodgedwongen op de huurmarkt'', zo zegt De Groot.
Volgens De Groot is een belangrijke rol in het verruimen van de woningvoorraad weggelegd voor institutionele beleggers. Volgens hem staat regulering van de woningmarkt het gezond worden van de woningmarkt juist in de weg. ''Het aandeel vrije sector woningen moet worden vergroot. Het uitbreiden van de regulering naar het middensegment in de vrije sector zou de toename van het aantal woningen in dit segment alleen maar remmen. Dergelijk beleid om woningen alleen onder marktconforme huurprijzen aan te bieden, schrikt beleggers af. De beleggers zijn juist de partijen die een groot aandeel van de broodnodige woningbouwproductie in het middensegment voor hun rekening nemen. Verdere regeling belemmert ook de diversiteit en de kwaliteit van het woningaanbod. Het is tegenovergesteld aan marktwerking en dat is in het nadeel van woningzoekenden. Meer huurwoningen in het middensegment betekent meer kansen om sneller een geschikte woning te kunnen vinden. Als het aanbod stijgt ten opzicht van de vraag, zullen de prijzen ook weer dalen''.
Pararius merkt op dat huurprijzen in de vrije sector voor zittende huurders veel minder sterk stijgen dan voor nieuwe huurders. De huurprijzen voor zittende huurders van de vrije sector huurwoningen stegen in 2017 met slechts 2,4%. Dat is in elk geval lager dan de prijsstiging voor zittende huurders van sociale huurwoningen, waar de huurprijzen voor zittende huurders met gemiddeld 2,5% toenam. Dat blijkt uit cijfers van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). De cijfers over 2018 zijn nog niet bekend.
Terug naar overzicht